Земельные споры

Что такое земельные споры

Предметом земельного спора может являться любая конфликтная ситуация, связанная с земельным участком, его границами, размерами, расположением на нем недвижимого имущества и т.п.

Разница между земельными и земельно имущественными спорами заключается в том, что земельные споры связаны с нарушением или оспариванием прав граждан или юридических лиц на земельные участки, при этом имущественный интерес, как правило, отсутствует или не выступает на первый план. К этой категории споров относятся, споры об оспаривании границ и размеров земельных участков, об устранении препятствий в пользовании земельным участком. 

Земельно имущественные споры — это споры по поводу земельных участков, при разрешении которых требуется и определение прав на иное имущество. Право на недвижимое имущество (здание, строение, сооружение, помещение) тесно связано с правом на земельный участок, обслуживающий эту недвижимость. К таким спорам относятся, споры о порядке пользования или разделе земельного участка между совладельцами жилых домов и иных строений, споры об определении права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования.

Земельные и земельно имущественные споры могут возникать по разнообразным причинам, и их сложность часто зависит от множества факторов. Вот основные причины возникновения земельных споров:

• Непостоянные или неясные границы земельных участков, отсутствие четкой документации о правах собственности, споры между несколькими собственниками из-за наследственных прав.
• Некорректные данные в документах на земельный участок, ошибки в кадастровых записях, наличие дубликатов или некорректных актов о передаче прав на землю.
• Изменения в зонировании и целевом назначении земельных участков, решения органом власти, касающиеся использования земли (для строительства, сельского хозяйства и т.д.).
• Незаконное занятие земли (самовольное строительство, захват участка), нарушение прав арендаторов и собственников, допустим, при перепродаже или использовании земли.
• Конфликты между соседями по поводу использования общей инфраструктуры или ресурсов, споры о стоимости земельных участков в случае купли-продажи, оценки или налогообложения.
• Споры между наследниками о праве на земельные участки, наличие завещаний или требований, не соответствующих правовым нормам.
• Конфликты по поводу расположения инфраструктурных объектов (дороги, линии электропередач) на территориях, имеющих частное использование.
• Споры между родственниками при бракоразводных процессах.
• По вопросам распоряжения – незаконная продажа одного и того же участка двум и более субъектам земельных правоотношений.
  

Для разрешения споров как в судебном, так и досудебном порядке все большее применение находит использование экспертиз с использованием данных дистанционного зондирования Земли (далее ДЗЗ).

Дистанционным зондированием является сбор информации об объектах и явлениях при помощи регистрирующих приборов, которые не находятся в непосредственном контакте с данными объектами либо явлениями.

Данные, полученные посредством ДЗЗ, могут служить основным источником информации в доказательной экспертизе.

При использовании космических данных в качестве доказательств в суде особенно важны следующие аспекты: подтвержденная дата съемки; подтвержденный факт работы в рамках границ объекта исследований (кадастровый номер); заключение экспертов по наличию либо отсутствию каких-либо объектов или явлений. Таким образом, суду будут понятны важные моменты обстоятельства, времени и состояние этих объектов.

Сейчас существует множество случаев в судебной экспертной практике, проанализировав которые можно говорить об эффективности данной методики, которая позволяет осуществить бесконтактные обследования объектов, причём на достаточно широких территориях, что впоследствии может существенным образом сократить сроки и затраты на производство экспертизы.

При помощи данного метода эксперты получают возможность проводить ретроспективные анализы ландшафтных изменений благодаря широкому ряду возможностей современных программных обеспечений по обработке изображений, что, в свою очередь, позволяет анализировать как визуально, так и автоматизированным способом. Благодаря последнему можно устранить субъективизм в изображении, что является очень важным для того, чтобы получить обоснованные экспертные выводы.

Опыт проведения таких исследований, когда фотографии земли получают при помощи спутников, в судебной экспертизе показывает, что такие данные наряду с тем, что несут иллюстративную функцию, также имеют большой объём информации. Она выражается в измерении определенного ряда метрических показателей исследуемого объекта и определяет его качественные и количественные характеристики, изменения во времени. В данном случае можно говорить как об объектах недвижимого имущества и его свойствах, так и об объектах имущества движимого.

Можно отметить, что существует положительная практика применения космических данных и заключений эксперта в качестве доказательства в судах, также, как и в досудебных разбирательствах.

Самый простой вариант экспертного заключения — это сопроводительное письмо, в котором указаны все параметры съемки и приложено распечатанное космическое изображение, при этом нанесена сетка координат. Также можно заверить у нотариуса. Но, такого рода заключения не всегда могут помочь. Такой материал может быть принят судом, а может и поступить отказ. Вряд ли в решении такого вопроса стоит полагаться на удачу.

Помимо этого, сам клиент не всегда может правильно изложить содержание материала дистанционного зондирования или же внести в описание дешифрируемого снимка какие-то детали, о которых знает только он, но которые не видны или не дешифрируются на снимке.

Одно из главных свойств данных, полученных при помощи ДДЗ — это то, что объективно отображается местность, соответственно такие сведения являются достаточно ценным материалом, когда происходит защита земельных прав на землю и рассматриваются земельные споры. Помимо этого, также изучаются и архивные данные дистанционного зондирования. Такая информация часто незаменима, когда исследуются труднодоступные территории.

Законодательная база судебной земельной и земельно-имущественной экспертизы

Экспертная деятельность осуществляется в строгом соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Особенности назначения и проведения судебной экспертизы в рамках судебных процессов регламентируются соответствующими статьями кодексов, а также иными законодательными актами.

Цели и задачи судебной экспертизы

Проблема, которая решается при проведении экспертиз в судебной практике по земельным спорам с использованием данных ДЗЗ – это недостаточность допустимых и достоверных доказательств в юридически значимый период времени.

Данные ДЗЗ для разрешения земельных и земельно имущественных споров

Для разрешения споров связанных с использованием космических снимков в нашем распоряжении имеются оригинальные данные со свыше 60 космических аппаратов со всего мира и собираемые с 70х годов прошлого века. Каждый снимок обладает своим «паспортом» (файлами метаданных), в котором содержится вся уникальная информация о снимке.

Экспертиза по решению земельных и земельно имущественных споров с использованием данных ДЗЗ

Обратимся к опыту компании, накопленному за долгие годы проведения экспертиз.

В данном направлении самым распространённым видом работ является определение даты постройки строения/строений.

№ 1 Земельные споры - определение даты постройки строения/строений.

К нам обратился Заказчик за консультацией при бракоразводном процессе. Заказчик хотел доказать в суде, что строительство дома началось до заключения брака. Для анализа были выбраны два космических снимка за 2009г и 2011г.

На данном слайде мы видим, что до сентября 2009г участок был практически пуст (есть очертание предположительно фундамента в юго-восточной части участка). На момент сентября 2011г мы видим уже в активной стадии строительные работы (в северно-западной части земельного участка уже отчётливо дешифрируется предположительно жилое строение, а в юго-восточной части участка у строящегося объекта уже появились стены).

При помощи нашей экспертизы Заказчик смог доказать в суде, что строительство дома началось до заключения брака.

№ 2  Земельные споры - определение отсутствия или наличия строения на земельном участке.

К нам обратились из МВД РФ по вопросу присвоения выделенного на работы бюджета.

В начале 2015 года проводился тендер, по результатам которого победил индивидуальный предприниматель. Победитель должен был на выделенный бюджет возвести приют для содержания бездомных животных размером 20x20 м. Согласно отчету Исполнителя, приют был построен к маю 2016г, а также установлен сруб размером 3,5x3,5 м с дощатым пристроем, а в мае 2017г был разобран за ненадобностью.

Наши эксперты проводили экспертизу по двум космическим снимкам за 07.08.2016г и 16.02.2017г.

По результатам дешифрирования космоснимков не обнаружено антропогенных объектов на участке интереса. Ближайший объект антропогенного происхождения - грунтовая дорога в 25 метрах от исходной точки, где должен был быть размещен приют.

Принимая во внимание, что пространственное разрешение космоснимков составляет 0,5 м, не представляется возможным, чтобы приют для животных площадью 400 м² (20x20 м) и сруб площадью 12,25 м² 3,5x3,5 м не были различимы на космических снимках.

Таким образом, индивидуальному предпринимателю, который выполнял работы, грозит уголовная ответственность, а следователю удалось получить повышение за раскрытие дела о мошенничестве.

№ 3 Земельные споры - определение отсутствия или наличия строения на земельном участке на определенную дату.

К нам обратился Заказчик за помощью при бракоразводном процессе.

Строение было построено до 2012г и до 2023г не меняло свою конфигурацию. Вторая сторона утверждает, что строение в 2014г снесли и отстроили заново уже в браке. В качестве доказательства предоставили акт обследования кадастрового инженера, в котором говорится, что на 28 марта 2014г объекта на земельном участке не существовало.

В архиве операторов космической съемки оказался снимок на 29.03.2014г, где видно, что строение стоит. Вероятность того, что за один день возвели такое строение очень маленькая.

На данном слайде есть Заявление в филиал Роскадастра, где сторона прилагает акт обследования.

Рядом космические данные за даты 04.06.2012г, 29.03.2014г, 12.05.2018г и 07.09.2020г, по которым проводили исследование, где видно, что строение не меняло своей конфигурации. С такими доказательствами вопрос был решен в досудебном порядке.

№ 4 Земельные споры – фиксация изменений на местности на определенные даты.

Заказчику предъявили претензию, что кран вовремя не демонтировали и выписали штраф за простой крана.

Анализируя архивные данные за 2021г (8 апреля 2021г и 23 июня 2021г) можно убедиться, что кран был в наличии (по прямым дешифровочным признакам, наличие тени объекта и подкрановых путей) и даже перемещался по подкрановым путям, и анализируя космические снимки за 23.06.2021г и 13.09.2021г, можно сделать вывод, что кран и подкрановые пути были демонтированы в период с 23.06.2021 по 13.09.2021, что соответствует условиям Договора. С нашей помощью Заказчику удалось доказать, что условия Договора были соблюдены и избежать штрафа.

№ 5 Земельные споры – фиксация изменений на местности на определенные даты, а именно подтверждение факта выполнения работ на местности.

Возник спор между Заказчиком и Подрядчиком о сроках выполнения работ.

Для строительства автозаправки одним из этапов Подрядчик должен был закопать 5 резервуаров до декабря 2018г.

Для анализа были выбраны два снимка. На снимке от 24 октября 2018г дешифрируется выемка грунта (зеленый контур). Вокруг выемки расположен отвал грунта (оранжевый контур). Также на Участке исследования находится штабель сыпучего материала (синий контур). Внутри выемки грунта наблюдается установленный каркас (желтый контур). Внутри установленного каркаса, а также в непосредственной близости от выемки грунта дешифрируются объекты темного цвета цилиндрической формы (красного цвета) в количестве 4 штуки и 1 штука соответственно.

На космическом снимке от 30.10.2018г на территории Участка исследования обнаружен установленный в грунт каркас. Каркас частично заполнен сыпучим материалом и имеет не заполненные материалом участки в центре. В непосредственной близости от каркаса дешифрируются следы от автотранспорта. В непосредственной близости от каркаса, установленного в грунт, находятся места складирования сыпучего строительного материала (синий контур).  Что доказывает, что работы были выполнены в срок.

№ 6 Земельные споры – определение площади работ и соответствия координат участка его фактическому месторасположению.

Два участка, один участок, левый (красный контур), используется как полигон ТКО, второй (синий) используется как пахотная территория.

На космическом снимке за 2012г, площадь полигона ТКО составляет 17,5га, пахотной территории 95,7га.

На космическом снимке за 2019г дешифрируется выход участка ТКО за пределы полигона, таким образом пахотная территория сократилась на 5га.

№ 7 Земельные споры – фиксация факта незаконной добычи полезных ресурсов и определения площади незаконного карьера и динамики изменений на местности.

Слева на слайде космический снимок за июнь 2010г, где на территории присутствует в основном лесной массив. За 12 лет на территории вырыли карьер и добывают песок.

№ 8 Земельные споры – фиксация зон подтоплений и невозможности целевого использования участка.

В данном кейсе земельный участок по целевому назначению имеет категорию земель – земли сельскохозяйственного назначения. Разрешённое использование – для ведения сельскохозяйственного производства.

До 2018г земли использовались под пашню (данный участок засеивали и распахивали). Но с октября 2018г земельный участок не может быть использован по назначению, так как исследуемую часть затопило, можно предположить, что это произошло из-за проведения строительных работ на соседнем земельном участке.

№ 9 Земельные споры – подтверждение целевого использования участка, а именно подтверждение осуществления сельскохозяйственной деятельности на земельном участке.

Ещё одно исследование было проведено по использование земель по целевому назначению.

Заказчику предъявили претензию, что земли, которые он арендовал не используются по сельскохозяйственному назначению.

Заказчик засеивал на поле озимую пшеницу.

Проведя анализ космических данных за 2019-2020гг с использованием вегетационного индекса NDVI, наши эксперты определили, что земельный участок в конце лета 2019г засеивался культурой, а в начале июля следующего года (то есть 2020г) прошли уборочные работы. 

№ 10 Земельные споры – ретроспективный анализ участка, а именно динамика изменений на участке за 48 лет.

Несмотря на то, что материалы космической съемки стали активно накапливаться последние 20-25 лет наша компания проводит экспертизы в том числе и с использованием очень старых данных.

На данном слайде изображен вариант такого ретроспективного анализа.

Заказчику необходимо было доказать, что земельный участок, полученный им в 1975г был на тот момент единым, а с 2019г земельный участок был поделен на два.

Рассмотрев возможности использования данных дистанционного зондирования земли в судебной и досудебной практике для получения доказательной информации в земельных спорах и земельно-имущественных спорах, можно отметить, что данный вид экспертиз занимает все более и более активные позиции на рынке.

За последний год ГЕО Иннотер провело более сотни экспертиз по земельным спорам, оказывая поддержку и консультацию физическим лицам, юридическим лицам и органам правопорядка различных уровней. В числе клиентов ГЕО Иннотер ведущие адвокатские бюро, страховые и кредитные учреждения, органы государственной безопасности, и др.

По результатам 2021 года в номинации «Лучшая экспертная компания в сфере фототехнической экспертизы на основе данных космической и аэрофотосъемки» победителем выбрано Общество с ограниченной ответственностью "Геопространственное агентство Иннотер".