ваш спутник в мире
геопространственных решений
Режим работы:
пн-пт: 10:00 - 18:00
сб-вс: Выходной

Аннотация

В статье раскрыт потенциал применения аэрокосмических снимков в судебных и досудебных спорах как объективного средства подтверждения ситуации на местности на определенную дату, приведены примеры применения геопространственных методов для сбора доказательств при решении конфликтных ситуаций, в том числе земельных и земельно-имущественных споров.

Что такое земельные споры

Земельный спор — это конфликтная ситуация между правообладателем земельного участка и государством или третьими лицами по вопросам владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Предметом земельного спора может являться любая конфликтная ситуация, связанная с земельным участком, его границами, размерами, расположением на нем недвижимого имущества и т.п.

Разница между земельными и земельно имущественными спорами заключается в том, что земельные споры связаны с нарушением или оспариванием прав граждан или юридических лиц на земельные участки, при этом имущественный интерес, как правило, отсутствует или не выступает на первый план. К этой категории споров относятся, например, споры об оспаривании границ и размеров земельных участков, об устранении препятствий в пользовании земельным участком. 

Земельно имущественные споры — это споры по поводу земельных участков, при разрешении которых требуется и определение прав на иное имущество. Право на недвижимое имущество (здание, строение, сооружение, помещение) тесно связано с правом на земельный участок, обслуживающий эту недвижимость. К таким спорам относятся, например, споры о порядке пользования или разделе земельного участка между совладельцами жилых домов и иных строений, споры об определении права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования.

Земельные и земельно имущественные споры могут возникать по разнообразным причинам, и их сложность часто зависит от множества факторов. Вот основные причины возникновения земельных споров:

  • Непостоянные или неясные границы земельных участков, отсутствие четкой документации о правах собственности, споры между несколькими собственниками из-за наследственных прав.
  • Некорректные данные в документах на земельный участок, ошибки в кадастровых записях, наличие дубликатов или некорректных актов о передаче прав на землю.
  • Изменения в зонировании и целевом назначении земельных участков, решения органом власти, касающиеся использования земли (например, для строительства, сельского хозяйства и т.д.).
  • Незаконное занятие земли (самовольное строительство, захват участка), нарушение прав арендаторов и собственников, например, при перепродаже или использовании земли.
  • Конфликты между соседями по поводу использования общей инфраструктуры или ресурсов, споры о стоимости земельных участков в случае купли-продажи, оценки или налогообложения.
  • Споры между наследниками о праве на земельные участки, наличие завещаний или требований, не соответствующих правовым нормам.
  • Конфликты по поводу расположения инфраструктурных объектов (дороги, линии электропередач) на территориях, имеющих частное использование.
  • Споры между родственниками при бракоразводных процессах.

Для разрешения споров как в судебном, так и досудебном порядке все большее применение находит использование экспертиз с использованием данных дистанционного зондирования Земли (далее ДЗЗ).

Дистанционным зондированием является сбор информации об объектах и явлениях при помощи регистрирующих приборов, которые не находятся в непосредственном контакте с данными объектами либо явлениями.

Данные, полученные посредством ДЗЗ, могут служить основным источником информации в доказательной экспертизе.

При использовании космических снимков в качестве доказательств в суде особенно важны следующие аспекты: подтвержденная дата съемки; подтвержденный факт работы в рамках границ объекта исследований (кадастровый номер); заключение экспертов по наличию либо отсутствию каких-либо объектов или явлений. Таким образом, суду будут понятны важные моменты обстоятельства, времени и состояние этих объектов.

Сейчас существует множество примеров в судебной экспертной практике, проанализировав которые можно говорить об эффективности данной методики, которая позволяет осуществить бесконтактные обследования объектов, причём на достаточно широких территориях, что впоследствии может существенным образом сократить сроки и затраты на производство экспертизы.

При помощи данного метода эксперты получают возможность проводить ретроспективные анализы ландшафтных изменений благодаря широкому ряду возможностей современных программных обеспечений по обработке изображений, что, в свою очередь, позволяет анализировать как визуально, так и автоматизированным способом. Благодаря последнему можно устранить субъективизм в изображении, что является очень важным для того, чтобы получить обоснованные экспертные выводы.

Опыт проведения таких исследований, когда фотографии земли получают при помощи спутников, в судебной экспертизе показывает, что такие снимки наряду с тем, что несут иллюстративную функцию, также имеют большой объём информации. Она выражается в измерении определенного ряда метрических показателей исследуемого объекта и определяет его качественные и количественные характеристики, изменения во времени. В данном случае можно говорить как об объектах недвижимого имущества и его свойствах, так и об объектах имущества движимого.

Можно отметить, что существует положительная практика применения космических снимков и заключений эксперта в качестве доказательства в судах, также, как и в досудебных разбирательствах.

Самый простой вариант экспертного заключения — это сопроводительное письмо, в котором указаны все параметры съемки и приложено распечатанное космическое изображение, при этом нанесена сетка координат. Также можно заверить космические снимки у нотариуса. Но, такого рода заключения не всегда могут помочь. Такой материал может быть принят судом, а может и поступить отказ. Вряд ли в решении такого вопроса стоит полагаться на удачу.

Помимо этого, сам клиент не всегда может правильно изложить содержание материала дистанционного зондирования или же внести в описание дешифрируемого снимка какие-то детали, о которых знает только он, но которые не видны или не дешифрируются на снимке.

Одно из главных свойств данных, полученных при помощи ДДЗ — это то, что объективно отображается местность, соответственно такие сведения являются достаточно ценным материалом, когда происходит защита прав на землю и рассматриваются земельные споры. Помимо этого, также изучаются и архивные данные дистанционного зондирования. Такая информация часто незаменима, когда исследуются труднодоступные территории.

Законодательная база судебной земельной и земельно имущественной экспертизы

Экспертная деятельность осуществляется в строгом соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Особенности назначения и проведения судебной экспертизы в рамках судебных процессов регламентируются соответствующими статьями кодексов, а также иными законодательными актами.

Цели и задачи судебной экспертизы

Проблема, которая решается при проведении экспертиз с использованием данных ДЗЗ – это недостаточность допустимых и достоверных доказательств в юридически значимый период времени.

Данные ДЗЗ для разрешения земельных и земельно имущественных споров

Для разрешения споров связанных с использованием космических снимков в нашем распоряжении имеются оригинальные данные со свыше 60 космических аппаратов со всего мира и собираемые с 70х годов прошлого века. Каждый снимок обладает своим «паспортом» (файлами метаданных), в котором содержится вся уникальная информация о снимке.

Экспертиза по решению земельных и земельно имущественных споров с использованием данных ДЗЗ

Обратимся к опыту компании, накопленному за долгие годы проведения экспертиз.

В данном направлении самым распространённым видом работ является определение даты постройки строения/строений.

Пример. Проведение работ на участке

Пример № 1 - определение даты постройки строения/строений. Земельно имущественный спор

К нам обратился Заказчик за консультацией при бракоразводном процессе. Заказчик хотел доказать, что строительство дома началось до заключения брака. Для анализа были выбраны два космических снимка за 2009г и 2011г.

На данном слайде мы видим, что до сентября 2009г участок был практически пуст (есть очертание предположительно фундамента в юго-восточной части участка). На момент сентября 2011г мы видим уже в активной стадии строительные работы (в северно-западной части земельного участка уже отчётливо дешифрируется предположительно жилое строение, а в юго-восточной части участка у строящегося объекта уже появились стены).

При помощи нашей экспертизы Заказчик смог доказать, что строительство дома началось до заключения брака.

Рассмотрим ещё пример применения космических снимков для определения отсутствия или наличия строения на земельном участке.

Пример № 2 - определение отсутствия или наличия строения на земельном участке. Земельно имущественный спор 

К нам обратились из МВД РФ по вопросу присвоения выделенного на работы бюджета.

В начале 2015 года проводился тендер, по результатам которого победил индивидуальный предприниматель. Победитель должен был на выделенный бюджет возвести приют для содержания бездомных животных размером 20x20 м. Согласно отчету Исполнителя, приют был построен к маю 2016г, а также установлен сруб размером 3,5x3,5 м с дощатым пристроем, а в мае 2017г был разобран за ненадобностью.

Наши эксперты проводили экспертизу по двум космическим снимкам за 07.08.2016г и 16.02.2017г.

Пример. Нецелевое использование бюджета

По результатам дешифрирования космических снимков не обнаружено антропогенных объектов на участке интереса. Ближайший объект антропогенного происхождения - грунтовая дорога в 25 метрах от исходной точки, где должен был быть размещен приют.

Принимая во внимание, что пространственное разрешение космических снимков составляет 0,5 м, не представляется возможным, чтобы приют для животных площадью 400 м2 (20x20 м) и сруб площадью 12,25 м2 3,5x3,5 м не были различимы на космических снимках.

Таким образом, индивидуальному предпринимателю, который выполнял работы, грозит уголовная ответственность, а следователю удалось получить повышение за раскрытие дела о мошенничестве.

Пример № 3 - определение отсутствия или наличия строения на земельном участке на определенную дату. Земельно имущественный спор

Ещё один пример из нашей практики:

К нам обратился Заказчик за помощью при бракоразводном процессе.

Строение было построено до 2012г и до 2023г не меняло свою конфигурацию. Вторая сторона утверждает, что строение в 2014г снесли и отстроили заново уже в браке. В качестве доказательства предоставили акт обследования кадастрового инженера, в котором говорится, что на 28 марта 2014г объекта на земельном участке не существовало.

В архиве операторов космической съемки оказался снимок на 29.03.2014г, где видно, что строение стоит. Вероятность того, что за один день возвели такое строение очень маленькая.

Пример. Подделка документов

На данном слайде есть Заявление в филиал Роскадастра, где сторона прилагает акт обследования.

Рядом космические снимки за даты 04.06.2012г, 29.03.2014г, 12.05.2018г и 07.09.2020г, по которым проводили исследование, где видно, что строение не меняло своей конфигурации. С такими доказательствами вопрос был решен в досудебном порядке.

Пример № 4 – фиксация изменений на местности на определенные даты. Земельно имущественный спор

Заказчику предъявили претензию, что кран вовремя не демонтировали и выписали штраф за простой крана.

Пример. Демонтированный кран

Анализируя архивные данные за 2021г (8 апреля 2021г и 23 июня 2021г) можно убедиться, что кран был в наличии (по прямым дешифровочным признакам, наличие тени объекта и подкрановых путей) и даже перемещался по подкрановым путям, и анализируя космические снимки за 23.06.2021г и 13.09.2021г, можно сделать вывод, что кран и подкрановые пути были демонтированы в период с 23.06.2021 по 13.09.2021, что соответствует условиям Договора. С нашей помощью Заказчику удалось доказать, что условия Договора были соблюдены и избежать штрафа.

Пример. Выполнение работ в срок

Пример № 5 – фиксация изменений на местности на определенные даты, а именно подтверждение факта выполнения работ на местности. Земельно имущественный спор

Возник спор между Заказчиком и Подрядчиком о сроках выполнения работ.

Для строительства автозаправки одним из этапов Подрядчик должен был закопать 5 резервуаров до декабря 2018г.

Для анализа были выбраны два снимка. На снимке от 24 октября 2018г дешифрируется выемка грунта (зеленый контур). Вокруг выемки расположен отвал грунта (оранжевый контур). Также на Участке исследования находится штабель сыпучего материала (синий контур). Внутри выемки грунта наблюдается установленный каркас (желтый контур). Внутри установленного каркаса, а также в непосредственной близости от выемки грунта дешифрируются объекты темного цвета цилиндрической формы (красного цвета) в количестве 4 штуки и 1 штука соответственно.

На космическом снимке от 30.10.2018г на территории Участка исследования обнаружен установленный в грунт каркас. Каркас частично заполнен сыпучим материалом и имеет не заполненные материалом участки в центре. В непосредственной близости от каркаса дешифрируются следы от автотранспорта. В непосредственной близости от каркаса, установленного в грунт, находятся места складирования сыпучего строительного материала (синий контур).  Что доказывает, что работы были выполнены в срок.

Пример № 6 – определение площади работ и соответствия координат участка его фактическому месторасположению. Земельный спор

Пример. Выход за границы полигона ТКО

Два участка, один участок, левый (красный контур), используется как полигон ТКО, второй (синий) используется как пахотная территория.

На космическом снимке за 2012г, площадь полигона ТКО составляет 17,5га, пахотной территории 95,7га.

На космическом снимке за 2019г дешифрируется выход участка ТКО за пределы полигона, таким образом пахотная территория сократилась на 5га.

Пример № 7 – фиксация факта незаконной добычи полезных ресурсов и определения площади незаконного карьера и динамики изменений на местности. Земельно имущественный спор

Рассмотрим ещё один пример в данном направлении.

Пример. Незаконная добыча полезных ископаемых

Слева на слайде космический снимок за июнь 2010г, где на территории присутствует в основном лесной массив. За 12 лет на территории вырыли карьер и добывают песок.

Пример № 8 – фиксация зон подтоплений и невозможности целевого использования участка.

На данном примере земельный участок по целевому назначению имеет категорию земель – земли сельскохозяйственного назначения. Разрешённое использование – для ведения сельскохозяйственного производства.

Пример. Невозможность использовать по целевому назначению

До 2018г земли использовались под пашню (данный участок засеивали и распахивали). Но с октября 2018г земельный участок не может быть использован по назначению, так как исследуемую часть затопило, можно предположить, что это произошло из-за проведения строительных работ на соседнем земельном участке.

Пример № 9 – подтверждение целевого использования участка, а именно подтверждение осуществления сельскохозяйственной деятельности на земельном участке. Земельно имущественный спор

Ещё одно исследование было проведено по использование земель по целевому назначению.

Заказчику предъявили претензию, что земли, которые он арендовал не используются по сельскохозяйственному назначению.

Заказчик засеивал на поле озимую пшеницу.

Пример. Спор об использовании земель

Проведя анализ космических снимков за 2019-2020гг с использованием вегетационного индекса NDVI, наши эксперты определили, что земельный участок в конце лета 2019г засеивался культурой, а в начале июля следующего года (то есть 2020г) прошли уборочные работы. 

Пример № 10 – ретроспективный анализ участка , а именно динамика изменений на участке за 48 лет.

Несмотря на то, что материалы космической съемки стали активно накапливаться последние 20-25 лет наша компания проводит экспертизы в том числе и с использованием очень старых данных.

На данном слайде изображен пример такого ретроспективного анализа.

Пример. Back to the future (Назад в будущее)

Заказчику необходимо было доказать, что земельный участок, полученный им в 1975г был на тот момент единым, а с 2019г земельный участок был поделен на два.

Рассмотрев возможности использования данных дистанционного зондирования земли в судебной и досудебной практике для получения доказательной информации в земельных и земельно-имущественных спорах, можно отметить, что данный вид экспертиз занимает все более и более активные позиции на рынке.

За последний год ГЕО Иннотер провело более сотни экспертиз, оказывая поддержку и консультацию физическим лицам, юридическим лицам и органам правопорядка различных уровней. В числе клиентов ГЕО Иннотер ведущие адвокатские бюро, страховые и кредитные учреждения, органы государственной безопасности, и др.

По результатам 2021 года в номинации «Лучшая экспертная компания в сфере фототехнической экспертизы на основе данных космической и аэрофотосъемки» победителем выбрано Общество с ограниченной ответственностью "Геопространственное агентство Иннотер".

Часто задаваемые вопросы

Разрешение земельных споров осуществляется в судебном порядке. Рассмотрим этапы судебного разбирательства:

  1. Подготовка и подача искового заявления
  2. Рассмотрение дела в суде первой инстанции
  3. Апелляционное обжалование решения суда первой инстанции
  4. Кассационное обжалование решений апелляционного суда

Процесс рассмотрения дел в судах регулируется нормами Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В последнее время широкое распространение получило использование данных дистанционного зондирования Земли (ДДЗ) в судебной и досудебной практике для получения объективных доказательств. Космическая съемка способна зафиксировать ситуацию на определенной местности на конкретный момент времени, что помогает разрешить многие земельные споры.

Космические снимки предоставляют важную информацию о состоянии территорий, изменениях ландшафта, застройке и использовании земельных участков. Эксперты используют такие снимки для проведения ретроспективных анализов, выявления изменений в структуре поверхности и фиксации состояния объектов на определенный момент времени.

Особенно полезны данные ДДЗ при исследовании трудно доступных районов, удалённых регионов или обширных площадей, где традиционные методы измерений оказываются неэффективными или дорогостоящими.

Использование дистанционных технологий значительно сокращает сроки и расходы на проведение экспертизы, обеспечивая точные и беспристрастные доказательства для урегулирования споров.

Анализ судебной практики и применение новых методов позволяют эффективно защищать права граждан и организаций в вопросах, касающихся земельных участков. Особое внимание уделяется процессуальной стороне спора, правильному оформлению претензий и выбору адекватных способов разрешения конфликта.

Таким образом, грамотное использование геопространственных данных, предоставляемых средствами дистанционного зондирования Земли, становится мощным инструментом в защите законных интересов собственников и пользователей земельных участков.

Как это работает:
  • Космические снимки фиксируют состояние участка на конкретную дату;

  • Эксперты анализируют архивные данные для ретроспективного изучения;

  • Результаты оформляются в письменное заключение, которое принимается судом.

Примеры применения:

  • Подтверждение даты постройки объекта;

  • Фиксация незаконного строительства;

  • Доказательство соблюдения сроков работ.

Обращайтесь к нам за консультацией!

Существует несколько видов земельных споров, каждый из которых имеет свои особенности:

  • Споры о правах на землю
  • Споры о возмещении ущерба
  • Споры о неисполнении договоров аренды
  • Споры о порядке пользования землей

Рассмотрим некоторые из них подробнее.

Споры о правах на землю

Такие споры возникают, когда один из участников утверждает свое право на земельный участок, а другой оспаривает это право. Например, гражданин может подать иск о признании права собственности на земельный участок, который был предоставлен ему муниципальным органом власти.

Споры о возмещении ущерба

Возмещению подлежат убытки, вызванные неправомерными действиями третьих лиц или государственных органов. Примером может служить случай, когда администрация города приняла решение о строительстве дороги через частный земельный участок, не компенсировав владельцу стоимость поврежденного имущества.

Споры о неисполнении договоров аренды

При заключении договора аренды одной из сторон может нарушаться обязательство, предусмотренное договором. Например, арендодатель может отказать арендатору в предоставлении земельного участка или, наоборот, арендатор может отказаться выплачивать аренду.

Основные категории споров:

Тип  Описание Пример
Спор о праве собственности Конфликты из-за признания/оспаривания прав на участок Споры о наследстве
Граничные споры Несовпадение кадастровых данных с фактическими границами Конфликты с соседями
Имущественно-земельные споры Связаны с объектами недвижимости на участке Раздел участка при продаже дома
Административные споры Споры с органами власти (изъятие земли, изменение категории) Отказ в предоставлении участка

Важно! Согласно Земельному кодексу РФ, споры рассматриваются в судебном порядке или через арбитражный суд (для юридических лиц).

  • Установление границ земельного участка
  • Признание права собственности на землю
  • Возмещение ущерба, причиненного нарушением прав собственников
  • Исполнение обязательств по договорам аренды и другим сделкам с землей

Наиболее распространенными причинами возникновения земельных споров являются:

  • Несоблюдение норм земельного законодательства
  • Нарушение процедур оформления сделок с землей
  • Неправильное установление границ земельных участков
Таблица классификации споров:
Тип спора Причина
Межевые споры Неверное установление границ участка
Правоустанавливающие споры Недостоверность документов на землю
Регистрационные споры Нарушения процедур госрегистрации
Административные споры Решения органов исполнительной власти
Наследственные споры Конфликты между наследниками
Договорные споры Нарушенные условия договоров купли-продажи, аренды

Существует два основных способа решения земельных споров:

  • Досудебное урегулирование путем переговоров, заключения соглашения сторон;
  • Обращение в судебные инстанции для защиты своих прав и законных интересов.

В процессе судебного разбирательства возможны различные формы защиты:

  • Признание недействительной сделки или договора;
  • Исправление кадастровых ошибок;
  • Установление факта нарушения закона и возмещение ущерба.

Участие специалистов-юристов

Адвокаты и юристы играют важную роль в решении земельных споров. Они помогают клиентам собрать необходимые доказательства, подготовить документы и разработать стратегию ведения дела в арбитражных судах или судах общей юрисдикции.

Шаги для защиты прав:

  1. Досудебное урегулирование:

    • Подача претензии;

    • Переговоры с оппонентом.

  2. Подача иска:

    • Подготовка правоустанавливающих документов;

    • Привлечение юриста.

  3. Судебные заседания:

    • Представление доказательств (договоры, экспертизы, свидетели);

    • Использование письменных заключений экспертов.

  4. Исполнение решения:

    • Получение исполнительного листа;

    • Обращение в службу судебных приставов.

Космические снимки — это мощное доказательство в земельных спорах. Вот как они помогают адвокату защитить интересы клиента:

Фиксация состояния участка на конкретную дату:
  • Доказывают, когда появился объект (дом, забор, карьер) или исчез (снесенная постройка, вырубленный лес).
Подтверждение фактов нарушения:
  • Фиксируют незаконное строительство, захват земли, выход за границы участка, нецелевое использование (например, складирование мусора на сельхозземле).

Доказательство исполнения/неисполнения обязательств:

  • Подтверждают сроки выполнения работ по договору (строительство, демонтаж, сельхозработы).

Опровержение ложных утверждений и поддельных документов:
  • Наглядно показывают несоответствие между реальной ситуацией на местности и данными в актах обследования, отчетах подрядчиков или показаниях свидетелей.

Ретроспективный анализ изменений:

  • Позволяют проследить динамику изменений на участке за годы или даже десятилетия (архивные снимки с 70-х гг.), что критично для споров о давности владения или наследования.

Важно для адвоката:

  • Заключение эксперта: Сами снимки — это данные. Юридическую силу им придает письменное заключение сертифицированного эксперта, который:

    • Подтверждает подлинность и дату съемки.

    • Проводит дешифрирование (расшифровку объектов на снимке).

    • Формулирует четкие выводы, отвечающие на вопросы суда.

  • Допустимое доказательство: Правильно оформленное экспертное заключение на основе космоснимков является допустимым и относимым доказательством в судах общей юрисдикции и арбитражных судах (ст. 55 ГПК РФ, ст. 64 АПК РФ).

  • Усиление позиции: Наглядность и объективность снимков делают аргументацию адвоката более убедительной для судьи, часто способствуя досудебному урегулированию или вынесению благоприятного судебного решения.

Ключевая задача адвоката — поручить анализ снимков аккредитованной экспертной организации, имеющей опыт подготовки заключений именно для судебных процессов по земельным спорам. Методика анализа должна быть безупречной.

Почему это работает в вашу пользу?
  • "Объективность и независимость: Данные дистанционного зондирования Земли (ДЗЗ) собираются сторонними операторами, не заинтересованными в исходе вашего спора."

Заказать обратный звонок
К началу страницы