Определение наличия жилого дома на участке

Заказчик

Представитель заказчика (адвокат), действующий в интересах собственника земельного участка 

Регион: г. Владивосток, Приморский край

Период анализа: Анализ изменения территории в период с 2002 по 2019 г

Цель проекта

Адвокат обратился в ИННОТЕР для проведения экспертизы наличия объектов строительства на земельном участке с использованием аэрокосмических материалов.

Целью стало установление факта существования жилого дома на определенные даты, определение площади застройки и фиксация изменений в конфигурации за период с 2002 по 2019 годы, с последующим представлением заключения эксперта в суд.

Задачи для заказчика

- Подтверждение факта наличия жилого дома и иных объектов строительства в границах участка на юридически значимые даты.

- Получение объективных доказательств отсутствия изменений (или их наличия) в составе и площади объектов за длительный период времени.

- Формирование доказательной базы для судебного разбирательства по гражданскому делу о правах на объект недвижимости и земельный участок.

Задача экспертизы

- Выполнить анализ высоко детальных космических снимков за разные годы (2002, 2005, 2019) для идентификации объектов строительства в пределах участка.

- Определить количество объектов, их очертания и среднюю площадь застройки по результатам многократных измерений.

- Оценить наличие/отсутствие изменений в конфигурации и площади зданий за исследуемый период.

- Подтвердить результаты визуального дешифрирования спектральной классификацией для мультиспектральных изображений.

Описание работ

 Подбор и приобретение космических снимков коммерческих спутников QuickBird-2 и GeoEye-1, являющихся собственностью компании MAXAR, с датами съемки 13.04.2002, 13.01.2005 и 26.05.2019.

- Использование снимков с пространственным разрешением 60 см (QuickBird-2) и 50 см (GeoEye-1), обеспечивающим детальную идентификацию зданий и их контуров.

- Визуальное дешифрирование объектов строительства на каждом снимке с последующим контурным обводом зданий в ГИС-среде.

- Камеральное определение площади застройки с применением геометрических функций, с учетом высотности объектов и устранением искажений, связанных с наклоном.

- Проведение неконтролируемой спектральной классификации на мультиспектральных данных для независимого подтверждения наличия двух объектов строительства в границах участка.

Методика анализа космических снимков

На снимке QuickBird-2 от 13 апреля 2002 года были дешифрированы два объекта строительства, для которых рассчитана площадь застройки 178 кв. м (объект №1) и 94 кв. м (объект №2).

Рис.1. Объекты капитального строительства на снимке «QuickBird-2» от 13 апреля 2002 года.

На снимке QuickBird-2 от 13 января 2005 года выявлены те же два объекта, при этом повторное измерение площади дало значения 197 кв. м (объект №1) и 100 кв. м (объект №2), что связано с геометрическими особенностями съемки и низким углом солнца.

Рис. 2. Объекты капитального строительства на снимке «QuickBird-2» от 13 января 2005 года.

На снимке GeoEye-1 от 26 мая 2019 года объекты строительства сохранили свою конфигурацию, а площадь застройки составила 203 кв. м (объект №1) и 90 кв. м (объект №2).

Рис. 3 Объекты капитального строительства на снимке «GeoEye-1» от 26 мая 2019 года

Для финального обобщения получена средняя площадь застройки: 192 кв. м для объекта №1 и 93 кв. м для объекта №2, что отражает устойчивость параметров за весь анализируемый период.

Рис.4. Результаты неконтролируемой спектральной классификации для снимка «GeoEye- 1» от 26 мая 2019 года (слева) и «QuickBird-2» от 13 апреля 2002 года (справа)

Дополнительно выполнена неконтролируемая спектральная классификация мультиспектральных снимков QuickBird-2 (13.04.2002) и GeoEye-1 (26.05.2019), подтвердившая наличие двух устойчивых по характеристикам объектов строительства в границах участка.

Результат

В пределах земельного участка на дату 13.04.2002 достоверно установлено наличие двух объектов строительства, включая объект №1, являющийся жилым домом.

Средняя площадь застройки первого объекта составила 192 кв. м, второго — 93 кв. м, при отсутствии значимых изменений конфигурации и размеров с 2002 по 2019 год.

Анализ многолетних снимков показал отсутствие новых строений или существенной перестройки существующих объектов, что важно для юридической оценки давности возникновения прав.

Результаты экспертизы сформировали независимую доказательственную базу, пригодную для представления в суде и подтверждения позиции заказчика по наличию жилого дома на участке в спорный период.

Выгода и эффект для заказчика

- Подтверждение факта существования жилого дома на участке на раннюю дату позволяет обосновать права на объект и снизить риски оспаривания сделок или регистрации собственности.

- Наличие объективных космических данных уменьшает вероятность дополнительных судебных расходов, связанных с назначением повторных или дополнительный экспертиз.

Правовая защита:

- Получение экспертного заключения, основанного на космических снимках высокой детализации, усиливает позицию стороны в споре о недвижимости.

- Документально зафиксированная неизменность объектов строительства за длительный период повышает доверие суда к представленной доказательной базе.

Временные преимущества:

- Готовое экспертное заключение сокращает сроки рассмотрения дела за счет ясной и наглядной фиксации ключевых фактов.

Мнение эксперта

«Использование высоко детальной космической съемки для экспертизы объектов строительства позволяет ретроспективно восстановить историю застройки участка с высокой степенью достоверности.

Сочетание визуального дешифрирования, точных геометрических измерений и спектральной классификации формирует научно обоснованный подход к подтверждению наличия жилых домов и других объектов на любой юридически значимой дату».

Привлечение Геопространственного агентства «ИННОТЕР», обладающего опытом работы с архивными съемками MAXAR (DigitalGlobe) и компетенциями в судебно-экспертных исследованиях, обеспечивает заказчику надежное, воспроизводимое и процессуально значимое заключение.